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叶檀:明年楼市整体稳定之下个体将持续分化

2015-12-29 16:00:01 来源: 点击:
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  房地产在政策与货币的呵护下,整体保持稳定,但各个城市间的房地产价格分化趋势不会因此而削弱,房地产行业的并购重组将进入高峰期。

  房地产价格保持整体稳定的原因之一是货币购买力下降,投资收益下降,从而使资产品的价格保持稳定。

  这两年利率与无风险收益率大幅下降,相应降低了房贷利率。2015年4次全面降准,相当于向市场释放了大约3.18万亿元的流动性、5次定向降准,使用PSL、MLF等工具累计向市场释放约5000亿元的流动性。

  自今年3月份以来,央行连续5次降息,绝大多数贷款购房者将从2016年1月1日起享受降息“红利”。房贷基准利率从年初的6.15%一路下调至目前的4.9%,已降低到最低水准,而房租价格在提升,这意味着房地产投资风险略有下行。

  政策总体对楼市仍较为呵护。3月的全国两会上提出,今年政府工作的10项主要任务之一是稳定房地产,12月21日结束的中央经济工作会议公告显示,中国将努力化解过剩产能和房地产库存,帮助农村居民在城市买房,鼓励房地产开发商降低房价,以消耗部分库存,推动地产商的整合,撤销对房地产市场的过时限制措施。

  去库存是明年经济工作五大任务之一,不过并非所有的楼市库存都能轻易去掉,在城镇化形成新城市群的过程中,一些城市可能被边缘化,人口、资金等资源流失,经济下行,这些城市目前恰好处在去库存最艰难的时期。

  2015年一线城市、核心城市与城市群周边卫星城市房地产价格的上涨,是中国城市群兴起的标志之一。

  根据中原地产研究部统计数据,2015年以来,20大标杆房企合计在土地市场投入超3000亿元,而一线城市的占比首次突破了40%,高达44%。今年北京土地市场总成交额、平均溢价率、成交楼面均价都刷新了历史纪录,年内楼面价超过3万元/平方米的土地达到26宗,北京由此迎来楼市“顶豪元年”。未来,在一线城市拿地或将成为“豪门游戏”,而一线城市的商品住宅价格也在加速豪宅化。

  上海同样如此,上海链家市场研究部24日发布统计数据显示,上海楼市整体快速升温,豪宅迅速去库存。截至12月22日,2015年上海总价在1000万元以上的豪宅共计成交7606套,已超过去两年之和。市场人士预计,今年上海千万级豪宅的成交量有望达到8000套,而该数字将创下沪上年度豪宅成交最高纪录。

  一线城市不仅是核心区域,就连郊区卫星城或者核心城市的主要新区,房价也在不断上涨。反观三、四线城市库存则居高不下。12月12日,国家统计局公布的数据显示,截至今年11月底,全国商品房待售面积已经达到6.96亿平方米,比10月末增加1004万平方米,再次创下纪录。

  中国房地产城镇化联盟针对2016年市场做出预测,未来阶段一、二、三、四线城市的房价将出现差别化上涨现象,具体表现为:一线领涨、二线普涨、三、四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌;城市分化、板块分化、楼盘分化现象将持续。

  随着城市群版图重构、经济版图重构,开发商也在进行重构。黄金时代已经过去,利润逐渐降低到平均水准,这对风险控制力不强的开发商是个挑战。2015年,约有10家房地产上市公司改名,被举牌的上市公司中三成左右是房地产公司,投资界网站上房地产企业并购重组的信息多达199条。房地产界的并购重组方兴未艾。

  2016年的房地产市场分化可能一半是海水、一半是火焰。

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